Cannes
Festivals, La Croisette, palaces Belle Époque. Une forte demande locative toute l’année et le marché le plus profond pour les appartements d’ultra-luxe.
France · Côte d'Azur
Côte d'Azur
La Riviera originelle — soleil, mer et investissement patrimonial de premier plan.
Vue d'ensemble du marché
La Côte d'Azur s'étend sur environ 120 km, de Saint-Tropez vers l'est jusqu'à la frontière italienne, autour de Nice, Cannes, Antibes et Monaco. Elle constitue l'un des marchés immobiliers haut de gamme les plus liquides d'Europe, où l'offre est particulièrement limitée : l'urbanisme est strictement encadré, le littoral est largement construit et la demande des acquéreurs internationaux — français, britanniques, belges, néerlandais, scandinaves, américains et moyen-orientaux — connaît une hausse structurelle depuis deux décennies. Les villas de prestige avec vue mer au Cap d'Antibes, au Cap Ferrat et sur la presqu'île de Saint-Tropez se négocient régulièrement entre €15M–€80M ; les appartements bien situés de 2–3 chambres dans le centre de Nice ou de Cannes affichent généralement des prix de départ autour de €700k–€1.2M.
Quartiers
Nice
Aéroport international, MAMAC, Promenade des Anglais. Le meilleur rapport qualité-prix parmi les grandes villes de la Riviera et la vie quotidienne la plus cosmopolite.
Antibes & Cap d'Antibes
Vieille ville, musée Picasso, marina de superyachts de Port Vauban. Le Cap figure parmi les trois péninsules de prestige les plus prisées au monde.
Saint-Tropez
Capitale de la Méditerranée en juillet–août. Domaines viticoles dans l’arrière-pays, villas avec vue mer sur la presqu’île (Ramatuelle, Gassin, La Croix-Valmer).
Mougins & Valbonne
Le secteur familial de l’arrière-pays cannois — écoles internationales, golf, paisibles villages de pierre, à 20 minutes de la plage.
Èze, Villefranche & Cap Ferrat
Le littoral le plus spectaculaire entre Nice et Monaco. Des biens d'exception et un art de vivre aux portes de Monaco.
Explorez les villes et les micromarchés
Cannes
La Croisette, le Festival et un marché d’appartements de prestige actif toute l’année.
Nice
La capitale du littoral français — aéroport international, architecture Belle Époque et meilleur rapport qualité-prix parmi les villes de la Riviera.
Antibes & Cap d'Antibes
Superyachts de Port Vauban, vieille ville marquée par Picasso et l'une des presqu'îles les plus prisées au monde pour ses propriétés d'exception.
Presqu'île de Saint-Tropez
La capitale de la Méditerranée en juillet–août — vignobles, clubs de plage et intimité absolue.
Art de vivre
300+ jours de soleil, 90 minutes de route des pistes à la mer, une densité de restaurants étoilés Michelin qui ne le cède qu’à Paris, et un calendrier culturel (Cannes Film Festival, Monaco Grand Prix, Nice Jazz, Antibes Yacht Show) qui stimule la demande de locations saisonnières haut de gamme de mai à septembre. Au quotidien, la vie se déroule à pied, autour des cafés, dans un cadre accueillant pour les familles ; l’aéroport international de Nice est le deuxième de France en fréquentation, avec des vols directs vers 100+ destinations.
Climat
Climat méditerranéen : étés chauds et secs (26–30 °C), hivers doux (8–14 °C), faible humidité, 2,700+ heures de soleil par an. La température de la mer reste agréable de mai à octobre.
Investissement
La valorisation du capital a atteint en moyenne 4–6% par an sur le marché haut de gamme de la Riviera au cours de la dernière décennie, avec une très faible volatilité : le marché est dominé par des acquéreurs internationaux achetant sans crédit et par des biens familiaux transmis par héritage, ce qui atténue les cycles. Les rendements locatifs de courte durée s'établissent à 4–6% bruts pour les appartements de 2–3 chambres bien situés à Cannes et à Nice ; ceux de longue durée à 3–4%. En France, l'imposition de la plus-value sur une résidence secondaire diminue progressivement jusqu'à une exonération après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux ; les non-résidents sont soumis à un taux nominal de 19%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux, avec de nombreux allègements prévus par les conventions fiscales. Les frais de notaire et de mutation représentent 7–8% du prix d'achat.
Écoles internationales
Mougins School (programme britannique, K–13), International School of Nice (américain), CIV Sophia Antipolis (français international), Lycée International de Valbonne. La technopole de Sophia Antipolis attire une population active internationale permanente qui soutient la demande de logements familiaux.
Santé
Le CHU de Nice et le Centre Antoine-Lacassagne (oncologie) constituent les piliers du système public ; l’Hôpital Princesse Grace à Monaco et un vaste réseau de cliniques privées (Saint-George, Mougins) accueillent les résidents internationaux. La France figure régulièrement parmi les 10 premiers pays au monde pour les résultats en matière de santé.
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Bon à savoir
Carnets de terrain, au fil des années passées à parcourir ces quartiers — restaurants, écoles, plages et recoins plus discrets dont les portails immobiliers ne vous parlent pas.
Eating & drinking· Mougins village
The best bakery in Mougins
Pâtisserie Bruno is the one locals queue for at 7am on Saturdays.
Bruno Hamel's shop on Avenue Charles Mallet — opposite the Mougins School roundabout — is the genuine article: a viennoiserie counter that holds its own against anything in Cannes, a pain au chocolat with proper Valrhona lamination, and a tarte tropézienne that arrives still warm if you time it right. The locals' tell: the parking spots out front are taken by school-run Range Rovers, not tourists.
Beaches· Ramatuelle / Pampelonne
Beach clubs in Ramatuelle worth the drive
Plage de l'Escalet for swimming, Loulou for sunset, Indie Beach for Sunday lunch.
The Saint-Tropez peninsula is a study in beach-club hierarchy. For actual swimming and a clean cove, Plage de l'Escalet on the southern shore stays uncrowded into July. Loulou Ramatuelle has eclipsed the older clubs on Pampelonne for the sunset crowd — book the western-end loungers. Indie Beach further north remains the kindest option for a long Sunday lunch with children, with a parking lot that doesn't require a Vespa to escape.
Schools· Valbonne / Sophia Antipolis
International schools near Valbonne
CIV, Mougins School and ISN form one of Europe's densest English-language clusters.
The triangle of Valbonne–Mougins–Sophia Antipolis hosts four serious international schools within a 15-minute radius: Centre International de Valbonne (French international section, free), Mougins School (British, K–13, fee-paying), International School of Nice (American, MYP/DP), and the Bilingual Section of Lycée International de Sophia Antipolis. Waiting lists are real — start the application 12 months before the August intake, and budget €18,000–€25,000/year for the private options.
Culture· Antibes Old Town
The quiet Antibes — out of festival season
The Picasso Museum on a Tuesday morning is the Riviera you came for.
Skip the July crowds: the Picasso Museum inside Château Grimaldi is half-empty on Tuesday and Thursday mornings, and the rooftop terrace overlooking the ramparts is the best free view in Antibes. Pair it with a coffee at Le Vauban behind the cathedral and a walk along the Sentier du Littoral — three hours of Cap d'Antibes coastline most short-term visitors never see.