L’étroite bande du littoral français qui borde Monaco — Beausoleil au nord, Cap d'Ail à l’ouest, Roquebrune-Cap-Martin à l’est — est l’un des rares secteurs de la Riviera où des appartements véritablement neufs sont encore régulièrement commercialisés. La rareté du foncier, les règles d’urbanisme strictes et la forte demande monégasque font que chaque nouvelle livraison est suivie de près par les acquéreurs internationaux qui recherchent cet art de vivre sans atteindre les sommets de prix monégasques.
Ces programmes neufs se distinguent par l’alliance de prestations contemporaines et de la proximité. Les programmes construits depuis 2018 respectent les normes environnementales françaises RT2020 / RE2020, qui se traduisent par de faibles coûts de fonctionnement, du triple vitrage, des pompes à chaleur et une excellente isolation acoustique — une amélioration notable par rapport au parc Belle Époque qui domine le secteur. La plupart comprennent un parking souterrain (rare sur ce terrain), des espaces de bien-être privés, des services de conciergerie et des toits-terrasses conçus pour tirer le meilleur parti de la vue sur le port de Monaco.
Du point de vue de l’investissement, le neuf présente quatre avantages structurels. Premièrement, des frais de notaire réduits : en France, ils s’élèvent généralement à 2–3% dans le neuf, contre 7–8% dans l’ancien. Deuxièmement, le dispositif Pinel (sous réserve d’éligibilité) offre des réductions d’impôt sur le revenu aux acquéreurs qui louent à long terme. Troisièmement, la garantie décennale protège contre les vices cachés affectant la structure. Quatrièmement, les bâtiments économes en énergie se négocient avec une prime mesurable par rapport au parc ancien — un écart qui se creuse à mesure que la réglementation énergétique européenne se durcit.
Le quotidien dans cette bande frontalière a une saveur particulière. Le bus numéro 100 à destination de Monaco, le nouveau prolongement de tramway à l'étude et un réseau de raccourcis piétons permettent à la plupart des résidents de rejoindre la place du Casino ou les plages du Larvotto en nettement moins de vingt minutes. Les écoles internationales (ISM à Monaco, EIB à Nice), le Centre Hospitalier Princesse Grace et l'aéroport Nice Côte d'Azur sont facilement accessibles. Pour les acquéreurs hors UE, l'achat reste simple : un notaire prend en charge l'ensemble de la transaction et aucune restriction de nationalité ne s'applique.