France
Acheter un bien immobilier en France en tant qu'étranger
Le guide étape par étape pour les acquéreurs non-résidents — notaire, fiscalité, prêts immobiliers et déroulement de l'achat, de l'offre à la remise des clés.
La France n’impose aucune restriction à la propriété immobilière étrangère — les acquéreurs de l’UE comme hors UE suivent le même processus notarial que les ressortissants français. Le système exige de nombreux documents, mais offre une solide protection : le notaire (un officier public, et non votre avocat) conserve les fonds sous séquestre, vérifie le titre de propriété et établit l’acte de vente. Comptez 8–12 semaines entre l’acceptation de l’offre et la remise des clés.
Le processus étape par étape
1. Offre acceptée — signez une offre d'achat ou passez directement au compromis. 2. Compromis de vente — l'avant-contrat. Versez un dépôt de 5–10% sur le compte séquestre du notaire. Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours pour vous retirer sans pénalité. 3. Période de réalisation des conditions — 6–10 semaines. Le notaire vérifie le titre de propriété, les règles d'urbanisme et les droits de préemption, et fait établir les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, énergie, termites, gaz, électricité, risques naturels). 4. Acte authentique de vente — l'acte définitif, signé à l'étude du notaire. Vous pouvez signer par procuration en votre absence. Le solde est viré sur le compte séquestre 48h avant. Les clés sont remises le jour même.
Les coûts au-delà du prix affiché
Frais de notaire (émoluments, droits de mutation, enregistrement) : 7–8% du prix d’achat dans l’ancien, 2–3% dans le neuf (TVA déjà incluse dans le prix). Honoraires d’agence : généralement à la charge du vendeur, parfois partagés. Veillez toujours à en préciser clairement les modalités dans le mandat. Chaque année : taxe foncière (~0.3–0.6% de la valeur cadastrale), taxe d’habitation si le logement est meublé et non occupé à titre de résidence principale, charges de copropriété pour les appartements. IFI (impôt sur la fortune immobilière française) : 0.5–1.5% par an sur la valeur nette supérieure à €1.3M.
Prêts immobiliers français pour les non-résidents
Les banques françaises prêtent aux non-résidents jusqu’à 60–70% de la valeur des résidences secondaires, généralement à taux fixe sur 15–25 ans. Taux actuels (fin 2025) : 3.5–4.5% fixes pour les résidents de la zone euro, avec une majoration de marge pour les revenus hors zone euro. Taux d’endettement : le service total de la dette ne peut dépasser 35% des revenus bruts. Prévoyez 8–10 semaines entre la demande et l’offre de prêt ; le calendrier du financement se déroule parallèlement à la période des conditions suspensives.
Structure de détention : en direct, SCI ou SARL ?
La plupart des acheteurs destinant le bien à leur usage personnel le détiennent directement. Une SCI (Société Civile Immobilière) — société civile immobilière française — est utile pour la planification successorale (les parts se transmettent plus souplement qu'un bien immobilier), les achats à plusieurs (frères et sœurs, partenaires non mariés) et certains acheteurs hors UE recherchant les avantages d'une réévaluation de la base fiscale. Consultez un notaire et un conseiller fiscal dans votre pays de résidence avant de signer — défaire une structure inadaptée coûte cher.
Résidence et question du visa
La propriété d’un bien en France ne confère pas de droit de résidence. Les citoyens de l’UE bénéficient de la libre circulation. Les acheteurs hors UE souhaitant séjourner plus de 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen recourent généralement au visa de long séjour visiteur (visa pour revenus passifs) ou, pour les retraités, au même visa avec un justificatif de revenus de €1,500+/mois. La propriété immobilière renforce ces demandes, mais ne s’y substitue pas.