Mauritius
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à l’île Maurice ?
Le guide 2026 de l’accès à la propriété à l’île Maurice pour les étrangers : dispositifs PDS, IRS et RES, résidence et fiscalité.
Oui — les étrangers peuvent acheter un bien immobilier à Maurice, mais uniquement dans le cadre de programmes approuvés par le gouvernement. Il n’existe pas de marché ouvert de la pleine propriété pour les non-citoyens. Trois dispositifs comptent : le PDS (Property Development Scheme), les anciens IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme), ainsi que les programmes Smart City. Chacun accorde la pleine propriété à l’acheteur étranger, et un achat d’au moins USD 375,000 ouvre droit à un permis de résidence renouvelable pour l’acquéreur et les personnes à sa charge.
Les programmes — PDS, IRS, RES, Smart City
PDS (Property Development Scheme) : le dispositif de référence actuel — des programmes intégrés haut de gamme (généralement des domaines de villas avec équipements partagés) agréés par l’EDB. IRS et RES sont les équivalents plus anciens (avant 2015), toujours activement négociés sur le marché de la revente. Smart City : des quartiers mixtes planifiés (Beau Plan, Mont Choisy, Cap Tamarin) où les étrangers peuvent acheter des biens résidentiels, commerciaux et des appartements. Ces quatre voies confèrent à l’acquéreur étranger un titre en pleine propriété.
Le seuil de USD 375,000 ouvrant droit à la résidence
Tout achat unique dans le cadre d'un programme agréé, d'un montant égal ou supérieur à USD 375,000, donne à l'acheteur (ainsi qu'à son conjoint et à ses enfants à charge de moins de 24 ans) un permis de résidence mauricien renouvelable pendant toute la durée de détention du bien. C'est la principale raison pour laquelle les retraités européens et les familles en télétravail investissent aujourd'hui à Maurice — la structure est simple, le seuil raisonnable et le cadre fiscal favorable.
Fiscalité — le véritable atout
Maurice applique un taux forfaitaire de 15% sur le revenu (et de 15% sur les sociétés). Aucun impôt sur les plus-values immobilières. Aucun droit de succession. Aucune taxe foncière annuelle. Le réseau de conventions de non-double imposition couvre 40+ pays, dont la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l’Afrique du Sud. Pour les résidents, les revenus de source étrangère ne sont imposés que lorsqu’ils sont transférés à Maurice — une structure qui modifie sensiblement le calcul des revenus de retraite et d’investissement par rapport aux juridictions de l’UE.
Le processus d'acquisition
1. Réservez le bien au moyen d’un contrat de réservation émis par le promoteur ; versement de 5–10% sur un compte séquestre. 2. Demandez l’agrément de l’EDB (Economic Development Board). Documents requis : passeport, référence bancaire, justificatif de provenance des fonds, extrait de casier judiciaire. Délai de traitement de 4–8 semaines. 3. Signez l’acte de vente devant un notaire mauricien. Frais de transaction totaux : 5% de droits d’enregistrement + ~1% de frais de notaire + USD ~2,000 de frais EDB. 4. Demandez le permis de résidence (en parallèle de la signature de l’acte ou après celle-ci). Il est délivré pour la durée de détention du bien.
Où se trouvent les biens accessibles aux acquéreurs étrangers
Côte nord (Grand Baie, Mont Choisy, Pereybère) : le marché de la revente le plus actif, un art de vivre balnéaire, le plus proche du pôle aéroportuaire. Côte ouest (Tamarin, Black River, Flic-en-Flac) : la côte des dauphins — plus calme, des paysages plus spectaculaires, de plus en plus prisée des professionnels en télétravail. Côte est (Belle Mare, Trou d'Eau Douce) : villas de plage d'exception, plus paisible, plus isolée. Plateau central : microclimat plus frais, privilégié par les résidents indiens et mauriciens, moins de biens destinés aux étrangers.